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长沙写字楼市场面临去化难、写字楼乱象等问题

2年前 (2019-01-28)     作者:zhushican     分类:贷款知识     阅读次数:917    

在大众惊叹住宅市场快速回暖去化的2017年,长沙楼市的“小众”级产品——写字楼,却正经历着空置率高、产权林立、停车难、招商运营乱象等难以规避的现实!

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有人曾说,“看一个城市的发展水平,就要了解这个城市写字楼的发展水平。”于长沙市场而言,住宅之外,写字楼,正在成为“去库存”的重要“战场”。长沙写字楼之殇,究竟谁才是压死骆驼的最后一根稻草?


供应过剩 租售乱象频出


随着长沙东拓西进战略的实施,长沙写字楼如雨后春笋般大量涌现。不过,这也造就了长沙写字楼供应过剩、空置率过高的窘境。


据戴德梁行公布的统计数据显示,2017年,长沙甲级写字楼新增供应面积25.7万方,同比大涨60.6%,空置率同比上升4.9%至33.4%,市场供过于求态势明显。同时,2017年末,长沙甲级写字楼租金为107.9元/㎡/月,较2016年末下降1.1%,长沙甲级写字楼存量也高达118.7万方。


写字楼之殇 戳破长沙写字楼市场乱象


一个不容乐观的现实是,2018年长沙甲级写字楼供应将井喷,预计有约99万方优质办公面积入市,为过去五年年均新增面积的4.6倍。未来三年(2018-2020)预计有近190万方的甲级写字楼供应量,这对空置率过高的长沙写字楼市场而言,无疑是雪上加霜。


面对较难租售的写字楼产品,不少开发商可谓绞尽脑汁,甚至不惜把整层的写字楼拆分成多个产权租售,出租或销售给小企业和投资客。部分企业和个人在写字楼做起了餐饮、开起了培训班、美甲店、美容美发连锁机构,这种现象在河西奥克斯广场、万达广场等写字楼内可谓司空见惯。


“这对于写字楼后期运营而言,无疑有重大影响。”湘江财富金融中心总经理邓益安认为,正统的写字楼应该满足的是办公要求,而不是商业经营业态。写字楼管理的不到位,不仅将影响写字楼的租金回报,最终还会影响到出租率。“大型公司进入写字楼,会关注同一栋楼内的租户情况,办公环境不好,很多公司会撤走,直接影响写字楼招商和出租率。一般好的写字楼会要求半层或整层销售,对客户有所把控,这有利于营造良好的办公环境,实现写字楼物业保值升值。”


自我标榜 等级划分乱象丛生


在长沙,几乎每一家新建成的写字楼都宣称自己是“甲级”或“5A”写字楼,但实际上,国内并没有专门的写字楼标准认定部门,“甲级”、“5A”只是一种包装。写字楼的这种自我标榜,称得上是一个吸引眼球的噱头。


据了解,甲级写字楼主要参照了四星级或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。而5A写字楼主要包括:OA:办公自动化系统;CA:通讯自动化系统;FA:消防自动化系统;SA:安保自动化系统:BA:楼宇自动控制系统。5A、甲级与写字楼品质有一定关联,但绝不是划分写字楼等级的唯一标准。


“开发商之所以自我标榜,除了本身具有一定的硬件设施外,也是在写字楼难卖的背景下想出来的一种销售策略。如果说自己只能达到乙级,肯定就卖不出去。冠以甲级或5A等称号,对于写字楼后期销售将产生有利影响。”一位不愿具名的业内人士称。


硬件不足 写字楼电梯拥堵、停车难


除了写字楼销售、自我标榜等乱象外,写字楼电梯拥堵、停车难问题也是吐槽不断,不少上班族对公司所在的写字楼怨声载道。


针对写字楼电梯拥堵问题,戴德梁行长沙公司副总经理文学曾表示,企业为了节省成本,提高写字楼使用效率,不惜在有限的空间内配置更多的人员,以此平衡企业成本,造成写字楼电梯压力过大的现象,甚至出现电梯下坠等安全事故。


此外,写字楼停车难问题也是饱经市民诟病。有业内人士坦言,长沙较好的写字楼平均100个平方配备一个车位,若按人均办公面积5平方计算,20人才配有一个车位。这样的车位配比,无疑满足不了上班族的车位需求。


“老旧写字楼的停车位很多没有达到国家标准,新写字楼的停车位也满足不了上班族的需求,主要原因是配置车位的资金回收期长,开发商不愿意做太多投资。”邓益安分析称。


物管不到位 细节影响写字楼品质


众所周知,优质的写字楼物业服务,不仅能够保障良好的办公环境,更是写字楼物业持续升值的重要因素。根据国外地产市场经验,优质的物业管理可以使物业增值10%甚至20%。


纵观长沙写字楼市场,物业管理水平参差不齐。从物业管理人员配备上来看,一栋好的甲级写字楼物业管理至少需配备60-70名甚至高达百余人的专管人员,从安保、环卫、机电、工程到客服等各方面进行全方位服务,且对人员素质要求很高。“长沙相比于一线城市来说,出于控制成本的考虑,很多写字楼物业管理人员无法完善配置,且人员素质较难保障,这对于写字楼基本环境的维护和品质打造十分不利。”长沙金茂商业管理有限公司总经理刘小娅说。


此外,不少甲级写字楼内快递、外卖随意进出,广告派单现象多发,物业管理十分混乱。所谓细节决定成败,写字楼卫生间内是否有香薰、是否安排人员持续清扫、是否保持更换洗洁用具等,都是衡量写字楼品质的标准。


后记:


某业内曾调侃:长沙写字楼生存难,能做住宅就不要做写字楼,能够不盖的尽量不盖,能够晚盖的尽量晚盖,能够少盖的就尽量少盖。


如今,长沙写字楼市场不仅面临去化难等难题,更面临一系列写字楼乱象,如何解决乱象,整肃市场,是当前行业需要重新审视的问题。我们期待,更多优秀的写字楼产品将在长沙涌现!(文/聂书鹏 来源:腾讯房产长沙站)

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